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皇天厚土——毛同强《地契》的N种解读

2013-01-04 10:51:11 来源: 雅昌艺术网专稿 作者:殷双喜
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摘要: 吉林省长春县土地执照 地契 地契是指中国历代土地买卖的契约,也是土地所有权和交纳税费的凭证。对于历史研究者来说,土地典卖契约文书记录了土地产权转移和经济发展的真实情况,是研究中国土地制度和税赋制度的重要资料,具有重要意义。 一份正式的地契应该包含下列内容:立契人、受契人、土地说明(四方边界、所含税…

吉林省长春县土地执照

  地契

  地契是指中国历代土地买卖的契约,也是土地所有权和交纳税费的凭证。对于历史研究者来说,土地典卖契约文书记录了土地产权转移和经济发展的真实情况,是研究中国土地制度和税赋制度的重要资料,具有重要意义。

  一份正式的地契应该包含下列内容:立契人、受契人、土地说明(四方边界、所含税亩)、典当或出卖原因、立契手续、土地所有权的说明、双方权利和义务、土地附产说明、上手契的处理说明、官颁契与契尾,最后是写立文契时间、卖户、中人签字画押。

  地契和土地证在形式内容上有相似性,如明确宣示土地的所有权以及土地所在位置,但二者实际上有很大的差异。土地证是颁发给土地所有人的所有权证明,而地契既可能是证明土地所有权的契约,也可能是典当、出卖土地的契约,同一块地多次转卖会产生多份地契。在国内收藏界,土地证的收藏价值明显高于地契,在市场上的交换价格也要高的多,主要是土地证的存世量远少于地契。毕竟买卖土地是一件十分重要的事,涉及到身家性命,而一些土地与房屋典当的地契,往往是主人为了一时的燃眉之急而做出的行为,比出卖土地的频率要高得多。

  与地契相关的三个术语是:“白契”、“红契”、“契尾”。

  以清代卖契为例,首先由买卖双方确定权利义务关系,然后请当地享有较高威望的中间人士做见证人。立据时,四邻和主要亲属、族房也都到场,并在契约上签名划押。这样的契约叫做“白契”,也称私契,不为官府所承认。合法有效的书契,必须在一定的时间内由买卖双方携带白契到官府缴纳地产转移契税,办理推收过户,再由官府在白契上粘贴官署统一印制的文书,加盖大红色的州县骑缝章,这样的书契叫“红契”。验契时一般加盖两处官印,一处盖在契中地价数额上,并画一押;另一处在契末所写年号上。正式的“红契”由盖有官印的白契(草契)和契尾组合而成,在法律上受官府保护。清代官署的制约土地的典、买文书、沿用明朝旧制,名称叫做“契尾”。契尾上明确印发了土地使用买卖的管理条例,清楚地规定了“税契之设”的目的、内容、形式及违规的处罚方法,表明了清代在土地使用上的规范化管理。

  在清代的民间,存在着大量的未经官府验核的“白契”,这些“白契”在宣纸上用毛笔书写,然后经过举荐的保人画押,再经过家族中有威望的长辈签名认可,在民间一般仍被视为有民事约束力的土地产权凭证,但相对于官府而言,则意味着大量的契税被偷漏。土地契税的征收源于东晋,宋、元、明、清沿用至今。税额根据契约上买卖双方做出田房产总价按比例征收。清末买契征9%,典契征6%,正税外另征附加税,逾期、匿报都要受到处罚。

  地契可以真实地反映各个历史时期的房产买卖关系,地价变动、农民负担程度等,可以看到社会政治、经济的发展状况,也反映了一个时代的文化、历史、人文风俗的状态,解读地契,就是解读历史。有关地契的收藏和研究,在中国目前还处于起步阶段,在民间收藏家那里,有数量不等的地契收藏,各省市档案馆、历史博物馆也有少量收藏,福建师范大学社会历史学院档案室自1958年以来,从全省收集了明、清、民国时期的地契文书约有4、5千份,但保存状态不佳。

  地契简史

  夏、商、周时期是我国契约化管理的萌芽阶段。考古发现,我国早在夏商时期就有地籍简册之类的土地文书。商已形成土地井田制,实行“置地制邑,度地居民”。周发展井田制。井田中间为公,四周为私。《春秋》、《左传》记载:田赋土地清查成册,划分贵族与平民。这是我国最早的房地产的权属管理登记记录。西周中后期,开始出现田地转让、买卖、租赁契约和政府土地管理文书。公元前350年(秦孝公十二年),商鞅第二次变法,推行郡县制,学习诸侯各国,“废井田,开阡陌”,允许土地及地上房屋自由买卖。汉时清查土地形成报告制度。三国时期以屯囤制管理。西晋实行占田制。

  东晋废田收租,房地买卖立契,监证收税,这就是一直延续到现在的契税制。北魏到隋房地权利已有法可依。

  唐代形成完善的法律,即唐律,有罚则,房屋立契买卖3个月不交契税均按律处罚。宋代实行方田法和经界法,开展测绘、土地发证,凭证管理从此实行。

  明太祖朱元璋下令全国整理田赋,于公元1381—1387年用6年时间编制了《鱼鳞图册》。以后又几经修改,作为土地权属及征税的依据。清代修编《鱼鳞图册》。房地产有图,丘册,并建立管房地产的专业机构。民国时期基本沿用《鱼鳞图册法》。国民政府于1930年颁发《土地法》,1935年颁布了《土地法施行法》,开始采用现代测量仪器进行地籍测量,实行土地登记制度,并形成较为规范的程序:即公布登记地区;公布登记时限;按照申请收件,审查公告;造册登记;缮发权状。

  清代地契总体上采取“民写官验”的形式,即先由买卖双方自行协商,然后由官府采取一定的方式对民写地契进行验核。民写地契几百年沿用固定格式,基本资料有:立契人姓名、卖地原因,所卖土地的面积、坐落、四至、价钱、纳税等内容。官验方式按各朝代不同常有变化,清代官府对地契的验核,主要采取两种方式:一是清初实行的“官验契”,即在民写地契上加盖州县官印,收取契税,表示官方对地契的承认。 “官验契”从顺治初期开始实行,一直到雍正晚期才结束,前后历时近90年,也有的地方使用到了乾隆初年。二是清代中、晚期实行的粘连“契尾”验契方式。从实物资料看,这种方式是从乾隆元年(1736年)开始实行的,一直到晚清,历时一个多世纪。“契尾”由布政司统一刊印,编号发行,粘连在民写地契之后,作为官府的验契凭证。(《晋商史料—清代地契史料研究》,中国藏品网,2008年10月24日)

  民国建立后的十余年时间里,中国处于北洋军阀统治时期,契税征收沿用旧法,但不再使用契尾,而是另印契纸,使用时经登记注册,将旧契粘连发业主收执。民国时期规定:凡为中华民国之人民,受有中华民国之地产,自应执民国国家之契据,始能得民国国家之保护,其理至明、其法至当。并制定民国新契纸,自民国二年(1912年)八月初一为始一律行用。凡民间执有前清买契者,无论已税未税,红契白契均需呈验注册,给予升契。以6个月为限,过期不验者重罚,并遇诉讼等事无效。

  1922年,北平政府颁布《不动产登记条例》。《条例》中规定:不动产登记的对象为土地及建筑物;权利为所有权、地上权、承佃权、地役权、典权、抵押权、债权、租赁权等8种。登记制度基本上仿效日本的契据登记制,其条文多半采用日本的《不动产登记法》。

  1927年国民党南京政府成立,直到1949年,在这期间,契税税率变动较大,各地税额也不统一。就全国而言,一般买契税率为15%,典契为10%。

  在中国共产党领导的解放区,契税率就低得多。1946年的晋绥边区行政公署典契,根据契税记载的税款计算,税率为3%,买契税率为6%。1945年,晋冀鲁豫边区政府行署发出的一份契纸,税率更加低,这与抗日战争时期开展的减租减息运动相关联。

  抗战胜利后,1947年10月10日中共中央颁布《中国土地法大纲》,成为各解放区土地改革的纲领。新中国成立之后于1950年6月28日由中央人民政府颁发了《中华人民共和国土地改革法》,废除了地主阶级封建剥削的土地所有制,实行农民的土地私有制,借以解放农村生产力,发展农业生产,为新中国的工业化开辟道路。

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(责任编辑:王博彦)

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